Признание права собственности на самовольную постройку

Ни для кого не секрет, что процесс получения разрешения на строительство какого-либо объекта и последующий ввод его в эксплуатацию — процесс достаточно длительный.

Оформление необходимых разрешительных документов зачастую требует больше времени, чем сам процесс строительства. Существующая практика сложилось таким образом, что многие застройщики предпочитают построить объект без получения необходимых разрешений предполагая в последующем узаконить право собственности на него в судебном порядке.

Такой путь является довольно рискованным, поскольку до регистрации права собственности, на основании вступившего в законную силу решения суда сохраняется вероятность предъявления требований со стороны органов власти и третьих лиц о сносе/ переносе самовольной постройки.

Распространенная точка зрения о том, что судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку проще, чем административный порядок получения разрешения на строительство объекта и легитимный порядок ввода его в эксплуатацию является ошибочной и не учитывает последних тенденций в этой сфере. Законодательное регламентирование и судебная практика, складывающаяся с учетом разъяснений высших судебных инстанций, идут по пути ужесточения требований, соблюдение которых позволяет «узаконить» самовольную постройку. И напротив, нарушение хотя бы одного из этих требований, ведет к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку и является основанием для удовлетворения требований о сносе объекта самовольного строительства.

19 марта 2014 г. Президиум Верховного суда РФ утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством». Суть разъяснений содержащихся в обзоре сводится к устранению противоречий в толковании и применении положений статьи 222 Гражданского кодекса РФ, закрепляющей правовой режим самовольной постройки, исходя из позиции, что иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Кратко обозначим основные требования, которые необходимо соблюсти для признания права собственности на самовольную постройку, в том числе с учетом последних разъяснений, содержащихся в Обзоре от 19.03.2014 г.:

1. Требования к наличию прав на земельный участок, на котором осуществлено самовольное строительство. В статье 222 ГК РФ, отмечено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлено самовольное строительство. Закономерным является вопрос, можно ли признать право собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованном земельном участке. Исходя из системного толкования правовых норм земельного и гражданского законодательства, приведенного в Обзоре от 19.03.2014 г., следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды именно для строительства соответствующего объекта недвижимости может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Соответственно, если земельный участок был предоставлен в аренду не для целей строительства или для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют.

2. Требования к назначению земельного участка, на котором возведена самовольная постройка.

В Обзоре от 19.03.2014. отмечено, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Постройка будет считаться созданной на земельном участке, не отведенном для этих целей, если она возведена с нарушением правил целевого использования земли либо вопреки правилам градостроительного зонирования.

В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка, судом не может быть удовлетворено.

3. Требования о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В пункте 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отмечалось, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Руководствуясь указанными разъяснениями, суды отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности на самовольную постройку, если истец не предоставляет доказательства, свидетельствующие о том, что до начала или во время строительства им предпринимались меры к получению разрешения на строительство и (или) предпринимались меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В Обзоре отмечено, что еще на стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке статьи 222 ГК РФ, судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, предоставить отказ уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). Непредоставление таких документов служит основанием для оставления искового заявления без движения. При этом формальное обращение в орган, уполномоченный на выдачу соответствующего разрешения, без предоставления комплекта необходимых документов не принимается в качестве надлежащего доказательства, свидетельствующего о принятии мер к получению разрешения на строительство (ввод объекта в эксплуатацию).

4. Требования о ненарушении прав третьих лиц, в том числе смежных землепользователей, в случае сохранения спорной самовольной постройки. В Обзоре подчеркивается, что одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку является установление того обстоятельства, что сохранение спорной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в частности права смежных землепользователей, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и т. д. Если при рассмотрении дела о признании права собственности на самовольную постройку выяснится, что сохранение возведенной постройки ведет к нарушению прав и интересов третьих лиц, в удовлетворении иска будет отказано.

5. Требования о соблюдении градостроительных норм и правил при возведении самовольной постройки. Нарушение градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку либо основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. Существенность нарушений градостроительных и строительных норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела.

Кроме вопроса о соблюдении градостроительных и строительных норм и правил, суды выясняют, учтены ли при возведении спорной постройки требования санитарного, пожарного, экологического законодательства, законодательства об объектах культурного наследия и другого в зависимости от назначения и местоположения объекта. Для устранения наличия (отсутствия) отступлений от градостроительных и строительных правил при возведении самовольной постройки судами, как правило, назначаются судебные строительно-технические экспертизы.

6. Требования к безопасности самовольной постройки. Согласно статье 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан. Стоит отметить, что обязанность доказать соблюдение всех установленных норм и правил, обеспечивающих безопасность постройки и отсутствие угрозы для жизни и здоровья граждан, лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.

Таким образом, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке носит спорный характер. Удовлетворение иска о признании права собственности возможно, если земельный участок, на котором ведется строительство, принадлежит застройщику на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или предоставлен в аренду именно для строительства спорного объекта. При этом возведение соответствующей постройки не должно противоречить целевому назначения земельного участка. Застройщик до завершения строительства должен принять меры к получению разрешения на строительство, а в последующем — к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. При строительстве необходимо обеспечить соблюдение градостроительных и строительных норм правил, требований санитарного, пожарного, экологического законодательства, прав и интересов третьих лиц и обеспечить безопасность постройки.